Однако самым распространенным способом до сих пор остается расчет наличными до регистрации в Росреестре. Другими словами, деньги передаются еще до того, как покупатель станет законным собственником квартиры. Между тем ежегодно Управление Росреестра по Красноярскому краю отказывает в регистрации права собственности на квартиру по нескольким сделкам.
Случаи отказа в регистрации, как пояснили в Управлении Росреестра Красноярского края, все же исключение и связаны с явным мошенничеством со стороны продавца. Гораздо чаще происходит приостановка регистрации из-за того, что стороны сделки не подготовили все необходимые документы. К примеру, забыли предоставить согласие второго супруга на продажу квартиры. Тогда регистрация приостанавливается на месяц, до того, пока это обстоятельство не будет устранено. И все это время покупатель, уже отдавший деньги, проводит в нервном ожидании.
«В 90 процентах сделок наличные передаются до регистрации перехода права собственности, — рассказывает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова. — Основная масса сделок представляют собой цепочки альтернативных сделок, продавцы обычно стремятся сразу получить деньги, для того чтобы они сами смогли выйти на покупку новой квартиры, поэтому хотят видеть наличные».
Желание получить расчет наличными исходит от продавца, объясняют специалисты.
«В практике нашего агентства был случай, когда сделка сорвалась только из-за нежелания продавца использовать другой способ расчета, кроме передачи наличных до регистрации права собственности в Росреестре, деньги ему нужны были уже сегодня, — рассказывает директор АН «ИЖИ» Наталья Полянская. — По моим наблюдениям, схема расчетов наличными сохранилась только у нас. Жителям европейской части страны, которые приезжают в Красноярск и приобретают здесь квартиры, непонятно, как можно отдавать деньги перед сделкой. Там гораздо более распространены другие схемы расчета».
Готовых полностью рассчитываться еще до регистрации права на нового собственника красноярцев сегодня по-прежнему достаточно, при этом их не останавливает и то, что, если регистрация перехода права собственности не произошла, даже при наличии расписки сразу вернуть деньги покупатель сможет, только если сам продавец отдаст их добровольно. В противном случае возвращать переданную сумму придется через суд. После решения суда сумма будет вычитаться из доходов продавца, и насколько растянется этот процесс, сказать невозможно.
Варианты расчета при сделке с недвижимостью
Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом. При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки). Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности. Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.
Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру
Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.
В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег. В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.
Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.
Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.
Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.
«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.
Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека). После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.
Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.
По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.
Способ расчета, которому отдают предпочтение банки
Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.
В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.
Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.
«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская. — Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца. Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».
Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.
При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.
«При ипотечной сделке существует наибольшая уверенность, что все пройдет хорошо, потому что расчеты по сделке контролирует не только риелтор, но и представители банка. Такая сделка дает наибольшую уверенность», — подчеркивает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.
При купле-продаже недвижимости существуют различные способы расчета между покупателями и продавцами.
Способ оплаты – наиболее важный момент при операциях с недвижимостью. Поэтому, вопрос о безопасности и надежности расчетов является одним из ключевых при покупке или продаже недвижимости. Законом не предусмотрен порядок расчетов между сторонами сделки. Покупателям и продавцам недвижимости дается возможность самостоятельного выбора способа взаиморасчетов.
Наиболее распространенными из них являются:
- расчет наличными (из рук в руки) при подписании договора купли-продажи или путем зачисления наличных средств на расчетный счет продавца;
- расчет наличными через арендованную банковскую сейфовую ячейку;
- расчет безналичным способом, используя банковский аккредитив.
Рассмотрим подробнее перечисленные способы расчетов.
Расчет наличными (из рук в руки) при подписании договора купли-продажи или путем зачисления наличных средств на расчетный счет продавца
После заключения между продавцом и покупателем договора купли-продажи недвижимости, он подается на государственную регистрацию перехода права собственности в орган, осуществляющий такую регистрацию. Именно с момента такой регистрации и внесения записи в ЕГРП, покупатель становится собственником недвижимости, а продавец ею больше не владеет. Возникает вопрос, в какой момент покупатель передает денежные средства продавцу или зачисляет их на расчетный счет продавца? Если произвести расчет наличными или зачислить деньги на расчетный счет до государственной регистрации, то покупатель рискует быть втянутым в судебные разбирательства в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности и продавец откажется возвращать деньги (к примеру, он их уже потратил на приобретение другой недвижимости или купил машину). Можно произвести расчет и после государственной регистрации, но в данном случае судебные разбирательства могут затронуть продавца, т.к. покупатель может отказаться оплачивать недвижимость, а его право собственности на приобретаемую недвижимость уже будет зарегистрировано. Данный вид расчетов, хотя и является самым простым и понятным, на самом деле является самым рискованным как для покупателя, так и для продавца.
Hасчет наличными через арендованную банковскую сейфовую ячейку
В настоящее время самым распространенным видом взаиморасчетов между сторонами по сделке является использование депозитарной ячейки в банке . Такой способ является самым удобным и наиболее безопасным. В данном случае покупатель арендует у банка сейфовую ячейку, которую можно открыть только двумя ключами одновременно, и в которую покупатель в присутствии продавца закладывает денежную сумму. Именно в этот момент доступ к ячейке одновременно имеют покупатель и продавец. Один ключ, в основном, выдается покупателю, а другой хранится в банке. В договоре аренды банковской ячейки указываются сроки, в течение которых право доступа к ячейке имеет только продавец или только покупатель при условии предъявления в банк документов, указанных в договоре аренды банковской ячейки. За соблюдением всех обязательств следит банк. Никаким сторонним лицам банк не имеет право разглашать информацию о факте предоставления ячейки для расчетов. Банк, при наличии, может предоставить переговорную, а за отдельную плату, в основном 0,1% от суммы, проверить подлинность купюр.
Расчет безналичным способом, используя банковский аккредитив
Одним из новых способов расчетов между сторонами сделки является использование аккредитива. Аккредитив - гарантия банка о проведении взаиморасчетов между продавцом и покупателем недвижимости взамен представленных документов. Этот способ аналогичен использованию депозитарной ячейки, только деньги не закладываются в ячейку, а банк проводит операцию безналичным способом. В данном способе расчетов роль депозитарной ячейки заменяет аккредитивный счет, который открывает покупатель и на который он переводит необходимую сумму денег. Процесс получения денег на свой счет продавцом подразумевает предоставления в банк указанных в аккредитиве документов (аналогично способу расчета через банковскую ячейку).
Данный вид взаиморасчетов удобен в случаях альтернативных сделок, к примеру, когда недвижимость продается в одном городе, а приобретается в другом, и эти сделки необходимо гарантированно провести по постановлению органов опеки и попечительства, а ехать с наличными средствами рискованно.
Передача денег при купле-продаже квартиры является одним из наиболее рискованных этапов сделки. Чтобы продавец получил всю причитающуюся ему сумму, а покупатель – право собственности на приобретаемую недвижимость, имеет смысл уделить особое внимание организации взаиморасчетов.
На сегодняшний день существует несколько общепринятых форм расчета между участниками сделки с недвижимостью – через банковские ячейки, расчетные центры, по безналичному расчету и др. Утверждать, что какой-то определенный способ абсолютно безопасен, нельзя. Поэтому имеет смысл говорить лишь о наиболее надежных вариантах. Если знать особенности всех способов передачи денег, легче выбрать оптимальный.
Ячейка для двоих
Один из самых волнующих вопросов для обеих сторон сделки – как обеспечить сохранность денежных средств на период государственной регистрации. Ведь между подписанием договора купли-продажи и регистрацией права собственности на жилье, когда продавец, казалось бы, уже простился с квартирой, а покупатель еще не стал ее собственником, может пройти несколько недель. И в этот промежуток времени наличные не должны находиться ни у того, ни у другого. Вполне естественно, что покупатель хочет иметь гарантированную возможность получить их обратно, если сделка по каким-либо причинам не состоялась. В свою очередь у продавца также должна быть гарантия, что он получит деньги, если выполнит весь объем своих обязательств.
Несколько лет назад расчеты между сторонами проводились при посредничестве агентств недвижимости. Покупатель передавал необходимую сумму агентству, которое, самостоятельно определяя порядок выплат, использовало принятые денежные средства для расчетов с продавцом. Но после того как ряд недобросовестных агентств не выполнили свои обязательства, такая схема расчетов стала считаться опасной.
На смену расчетов через риэлтора пришла (и используется поныне) совместная аренда продавцом и покупателем банковской ячейки. В этом случае двумя или более лицами (в зависимости от условий сделки) арендуется ячейка, доступ к которой они имеют лишь сообща. На первый взгляд этот способ расчетов кажется простым и удобным. Ведь если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то покупатель может забрать свои деньги из сейфа обратно – хотя бы и в присутствии остальных экс-участников купли-продажи. А если сделка состоялась, то деньги из ячейки вынимает уже продавец, но опять же в присутствии всего «коллектива».
К сожалению, такой способ расчетов имеет ряд подводных камней. В частности, после завершения госрегистрации прав на недвижимость покупатель, уже ставший полноправным собственником, все равно должен будет прийти к ячейке. Это необходимо, чтобы продавец смог получить свои деньги. То есть бывший собственник попадает в зависимость от покупателя, у которого может не оказаться времени, а иногда и желания прийти в банк. Кроме того, расчет с помощью банковской ячейки таит еще одну опасность для продавца – нет гарантии, что от покупателя информация о времени и месте расчетов не попадет к «заинтересованным» лицам. Все это грозит обернуться весьма неприятными последствиями.
Но и у покупателя могут возникнуть проблемы, если деньги были заложены в ячейку, а продавец по каким-либо причинам не подписал договор купли-продажи. Тогда уже покупатель должен будет ждать отказавшегося от сделки собственника, чтобы вернуть свои кровные. Расчет через банковскую ячейку, к сожалению, не исключает возможности шантажа, если стороны вдруг поссорятся. Другими словами, избежать неприятных случайностей при такой схеме расчета невозможно. Их вероятность слишком велика, когда участники сделки так тесно связаны.
Централизованный расчет
Все чаще для взаиморасчетов между клиентами используются расчетные центры, организованные, как правило, при банках. На сегодняшний день это, пожалуй, наиболее безопасный способ передачи денег. Если аренда банковской ячейки предусматривает одновременный доступ всех участников сделки к сейфу, то передача наличности в расчетном центре исключает зависимость продавца и покупателя друг от друга. Для этого составляется соглашение, описывающее порядок расчетов с продавцом в процессе сделки. Из соглашения следует, что деньги могут быть выданы продавцу без покупателя, но при условии предъявления в расчетный центр документов, доказывающих выполнение получателем своих обязательств. В свою очередь покупатель имеет право вписать в соглашение дополнительные условия. Например, если до определенного числа продавец не принесет в расчетный центр заверенный нотариально договор купли-продажи, то на следующий день деньги возвращаются покупателю. Присутствие продавца для этого не обязательно.
Если сделка купли-продажи является простой (прямая продажа), то такой способ расчетов можно назвать оптимальным. А вот если в сделке фигурируют нестандартные условия (или это сложная цепочка), учесть все нюансы в соглашении о расчетах удается не всегда. Кроме того, если, допустим, покупатель согласно обоюдной договоренности готов выдать продавцу часть денег до завершения госрегистрации прав собственности, воспользоваться услугами расчетного центра вряд ли получится. Дело в том, что большинство расчетных центров в Петербурге пользуются стандартными формами соглашений (в частности, передача денег предусматривается только после процедуры госрегистрации). Если же стороны сделки хотят добавить в документ условия, отличные от банковских стандартов, они, вероятнее всего, получают отказ.
Плата по счетам
Некоторым покупателям удобнее рассчитаться с продавцом квартиры по безналу. Безналичный расчет нередко используется, когда жилье приобретается в кредит или с использованием государственных жилищных субсидий. Суть схемы состоит в следующем. Покупатель открывает на свое имя рублевый или валютный счет. Согласно прописанным в договоре условиям, средства блокируются до момента получения оговоренных документов, например свидетельства о регистрации. Когда документы предъявлены, банк перечисляет деньги на заблаговременно открытый счет продавца. Конечно, риск, что они не будут переведены продавцу, остается, но согласно условиям договора купли-продажи если продавец не получает деньги, он имеет право через суд вернуть свою квартиру.
Главное достоинство безналичного расчета заключается в том, что продавец и покупатель в данном случае избавлены от необходимости путешествия по городу с «чемоданом» банкнот. При этом сама процедура расчетов перестает зависеть от человеческого фактора.
Иногда стороны указывают в договоре купли-продажи ПИБовскую, или так называемую балансовую, стоимость квартиры (фактически заниженную). Это делается для того, чтобы не платить подоходный налог с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Кроме того, некоторые граждане желают сэкономить на госпошлине нотариусу, который берет фиксированный процент от суммы сделки. Между тем необходимо понимать, что в случае отражения в договоре заниженной стоимости недобросовестный покупатель может заплатить продавцу именно эту, ПИБовскую, а не реальную рыночную стоимость объекта. Тогда придется доказывать, что на самом деле речь шла о более высокой сумме. Но расторгнуть договор и вернуть себе квартиру, когда формально все условия сделки соблюдены, продавцу будет очень сложно.
Покупатель в случае приобретения квартиры по балансовой стоимости также рискует. Не отражая в договоре купли-продажи действительную сумму сделки, он теряет статус добросовестного приобретателя, права которого, в случае спора по сделке, мог бы защитить закон.
Залог под выгодную цену
Существует еще один вариант расчетов по сделке с недвижимостью, предполагающий обременение проданной квартиры. Другими словами, жилье остается в залоге у продавца, если по окончании сделки с ним полностью не рассчитаются.
Такой вариант расчета обычно выбирается, когда продавец и покупатель хорошо знают друг друга и продавец идет навстречу покупателю, соглашаясь на рассрочку и(или) отсрочку платежей. В этом случае в договоре купли-продажи оговаривается порядок расчетов, а именно суммы и сроки оплаты. Для того чтобы продавец имел гарантии получения этих денег, в договоре купли-продажи должно быть условие, что квартира остается в залоге у продавца, документы сдаются на регистрацию, право собственности у покупателя наступает, но одновременно регистрируется обременение залогом. До тех пор пока покупатель не рассчитается по своим обязательствам, он не может без согласия продавца ни продать, ни подарить, ни поменять купленную квартиру. По окончании последнего платежа квартира поступает в полное владение покупателя, без каких-либо ограничений.
Существуют и другие способы взаиморасчетов покупателя и продавца, но они редко применяются на практике. В частности, схема с использованием бессрочных векселей, а также ценных пакетов, отдаваемых на хранение в депозитарий банка или в Росинкас (Российское объединение инкассации). Последний способ хоть и считается достаточно безопасным, но является самым хлопотным и дорогим.
На заметку клиентам
Каждый из описанных нами способов расчетов может в той или иной мере обеспечить защиту интересов продавца и покупателя. Но наибольшую безопасность можно гарантировать, только подобрав наиболее оптимальный для данной конкретной сделки вариант. При этом нужно уметь аргументированно убедить остальных участников сделки в его выигрышности для всех и правильно изложить в банковских и других документах все договоренности сторон. Просчеты и ошибки, допущенные в этом процессе, могут привести к непоправимым последствиям. К сожалению, как покупателям, так и продавцам действовать по принципу «сам себе агент и юрист» очень рискованно. Рынок недвижимости таит в себе опасности, предвидеть которые удается лишь людям с большим опытом работы в этой сфере.
При этом помощи одного лишь агентства недвижимости может оказаться недостаточно. Безусловно, организовать безопасную систему расчетов между всеми участниками сделки – задача риэлтора. Однако проект договора, в котором будут зафиксированы условия получения денег сторонами, желательно показать независимому юристу, специализирующемуся на операциях с объектами недвижимости. Особенно, если имеет место сложная сделка-цепочка.
Расчёт наличными за недвижимость дело довольно таки не безопасное. Поэтому большинство участников сделок с недвижимостью предпочитают производить расчёт через банк.
На данном этапе развития банковской системы существует три способа взаиморасчётов:
- Расчёт с применением банковской ячейки.
- Оплата путём безналичного перевода.
- Расчёт посредством аккредитива.
Расчет с применением банковской ячейки
При проведении сделки (купля-продажа) с недвижимостью наступает момент неопределённости, при котором рискуют как продавец, так и покупатель. Это связанно с тем, что между подписанием акта купли-продажи и регистрацией права на собственность проходит некоторое время и поэтому расчёт посредством банковской ячейки является одним из безопасных способов оплаты.
Денежные средства закладываются в банковскую ячейку до заключения договора купли-продажи в присутствии участников сделки. Как только покупатель получает права собственника, продавец получит свои деньги. Даже в случае лишения банка лицензии и блокировании всех счетов депозитная ячейка действует ещё более полугода. Поэтому такой вариант расчёта является наиболее надёжным и безопасным.
Единственный недостаток этой операции это оплата дополнительных комиссий при доставке или снятии денег со счёта.
Оплата путем безналичного перевода
Безналичный перевод денег – способ далеко не безопасный. Экономя на вычете комиссий можно лишиться всего и квартиры и денег. Поэтому воспользоваться таким способом расчёта можно только при достижении полного доверия между покупателем и продавцом. Деньги на счёт продавца переводятся по взаимной договорённости либо до подписания и регистрации всех документов либо после. Однако полной гарантии не имеет ни продавец, ни покупатель. Спорные вопросы, ремонт, решаются в суде.
В некоторых банках имеются ограничения воспользоваться таким способом расчёта можно только при условии, что продавец лицо юридическое. В большинстве случаев перевод денежных средств производится девелоперу при приобретении строящегося жилья.
Расчет посредством аккредитива
Ещё один способ оплаты появился недавно. Принцип действия аналогичен способу с применением банковской ячейки. Только в этом случае деньги зачисляют на счёт покупателя. Покупатель в свою очередь даёт поручение банку о переводе денежных средств на счёт продавца при предъявлении зарегистрированного документа удостоверяющего, печать, что недвижимость стала собственностью покупателя.
При выполнении всех условий сделки продавец может быть уверен в получении денег. Соответственно покупатель может быть уверен в том, что деньги сего счёта переведут только после регистрации всех документов.
Однако этот способ не имеет большой популярности. Это связанно с тем, что реальная цена приобретения и цена, указанная в акте купли-продажи, несколько отличается. Банк переведёт только ту сумму, которая указана в акте. Ещё один существенный минус при расчёте посредством аккредитива. В случае возникновения спорной ситуации деньги на счету покупателя блокируются, и вернуть их можно только обратившись в суд.
Во всех трёх случаях покупатель может воспользоваться заёмными средствами (ипотека, кредит). Денежные средства на счёт покупателя поступят в день заключения кредитного договора.
