Документы необходимые для определения границ земельного участка. Установление местоположения границ земельного участка. Что такое граница земельного участка

Границы ЗУ – это искусственно проведённые в результате кадастровых работ линии, определяющие конфигурацию отдельной части земли в общем земельном массиве. Границы ЗУ характеризуются определением поворотных точек и установленными на них межевыми знаками.

Это единственный сложившийся исторически способ установления права обладания землёй . То есть это форма земельных отношений, на базисе которой учреждается основание для определения принадлежности земельного участка к конкретному правообладателю, а также – к уникальному геодезическому контексту, в который он вписан в соответствии с его природным происхождением.

Границы можно установить только в отношении земель участвующих в обороте. Лишь после их установления, участок приобретает уникальный кадастровый номер, его вносят в учётные записи и его правообладатель может получить правоустанавливающие и право удостоверяющие документы, констатирующие законное его использование или владение им.

Граница ЗУ состоит:

из фактической части;
границы смежных участков.

Фактическая граница

Это полная непрерывная линия, которая определена в результате геодезических работ, проводимых в отношении вашего ЗУ.

Она отражена координатами поворотных точек на плане вашего участка и обозначена специальными топографическими знаками.

Эта линия определяет:

Факт наличия границ между участками, обособленность ЗУ собственника.
Форму и конфигурацию ЗУ.
Конкретное местоположение ЗУ на местности и в кадастровом квартале.

Это прерывистые линии, наложенные поверх фактической границы ЗУ в тех местах, где линии проходят через границу с соседним участком. В отличие от фактической границы, их основной характеристикой являются не поворотные точки межевой линии, а длительность по совмещённой с соседним участком, меже.

Они устанавливаются после проведения на плане фактической границы и требуют дополнительного согласования. Эта процедура проводится кадастровым инженером при межевании одного или нескольких ЗУ, с приглашением всех заинтересованных лиц, которые подписывают установленные координаты границ.

Для каждого участка фактическая граница определяется как её внутренняя часть, прилегающая непосредственно к земле собственника. Граница смежных участков располагается снаружи, вплотную прилегая к основной межевой линии. По сути, это разделение носит правовой характер, который требует расстановки имущественных прав.

Каково местоположение?

Местоположение границ ЗУ – это фиксированное координатами, установленными в результате геодезических и топографических работ, прохождение линии, разделяющей земельные участки, принадлежащие разным собственникам или на основании других правовых прецедентов.

Оно определено наличием межевых знаков .

Границы ЗУ устанавливаются в соответствии с нормативами, определёнными Земельным законодательством и фиксируются как на местности, так и в учётных записях Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

На основании установленных в отношении ЗУ границ можно определить:

его местоположение;
площадь;
форму;
уникальные характеристики почв;
место в ландшафтной зоне;
контекстное расположение.

Местоположение границ ЗУ устанавливается кадастровым инженером на основании соответствия регистрационным учётным записям и не может изменяться произвольно. Сведения о местоположении границ участка становятся доступны после проведения межевых работ.

Это этап кадастровых работ, который определён как «вынос границ в натуру». Он осуществляется при наличии готового плана, выполненного в виде чертежа на бумажном носителе. Он проводится непосредственно на местности, независимо от её ландшафтных особенностей и специфических свойств почвы.

При разметке, существующий на бумажном носителе чертёж, переносится в реальность. При этом он должен быть включён в существующий контекст достаточно гармонично , не нарушая уже существующего порядка вещей.

Перед проведением разметки, участок подготавливается для проведения работ. Он освобождается от бурелома, сухих веток и травы. При необходимости, почву подготавливают специальным образом, чтобы вбитые в неё колышки были надлежащим образом зафиксированы, так как этот момент играет решающую роль для проведения разметки.

Для этого вырубают растущие в местах поворотных точек деревья, выкорчёвывают пни.

Геодезисты выбирают оптимальный вариант нарезки участка. Для этого, при необходимости, создают несколько эскизов, выбирая наиболее подходящий из них.

Разметка помогает восстановить или определить ЗУ. Она же применяется:

При вынесении границ участка в натуру.
При зонировании территории.
При межевании уже имеющегося участка и оформлении его в собственность.
Для проведения проектных работ на участке и определении оптимальных свойств территории.

Если межевые знаки оказываются утерянными в связи с природными катаклизмами или по иным причинам, их нужно восстановить в обязательном порядке.

Понятие изломанности

Изломанность границ ЗУ – это специфическое расположение поворотных точек границ ЗУ, продиктованное объективными условиями ландшафта и спецификой почв. На фоне существующих естественных особенностей, границы ЗУ определяются в соответствии с доступностью установления межевых знаков на поверхности земли.

Соответственно, они могут иметь неровную поверхность, углы или крутые изгибы. В соответствии с наличием и объёмом изломов, располагающихся по линии границы участка, геодезические и топографические работы осложняются.

Впоследствии наличие изломов и качество границы может оказать влияние:

На согласование границ с соседями и общую конфигурацию участков.
На удобство (неудобство) обработки земли и проведение строительных работ.
На его привлекательность при имущественной сделке.
При разделении участка на три части и более.

Если изломы возникают не по естественным причинам, а искусственно – в результате объединения участков или по иным причинам, специалисты рекомендуют изыскать возможности выравнивания изломов.

Пересечение: случаи возникновения

Пересечение границ ЗУ — это сдвижение границ земельных участков:

в сторону – влево или вправо;
влево и вправо одновременно;
вперёд или назад;
вытянут вперёд и назад одновременно;
полностью смещается со своего места.

В некоторых случаях ситуация доходит до абсурда: на месте одного участка оказывается другой.

Пересечение границ ЗУ является кадастровой ошибкой, которая может возникнуть в результате:

Разметки, если геодезисты не выходят на местность, а устанавливают кадастровый номер участка или его границы по существующему в записях чертежу.
Само захвата ЗУ, если владелец, таким образом, расширил собственную территорию.
Продажи участка, без выноса его границ в натуру, что не даёт достоверной картины его местоположения на местности.
Техническая ошибка в записях ГКН.

При обнаружении подобного нарушения, необходимо воссоздать правопорядок в расположении участков . Этот процесс не во всех случаях осуществляется легко.

Иногда восстановления границ участка в натуре оказывается недостаточно, вопрос с территорией приходится решать через суд.

В некоторых случаях, когда ситуация связана с захватом близлежащих бесхозных земель , пересечение границ приносит определённые преимущества, которые впоследствии могут быть аннулированы. Для того чтобы их сохранить, нужно оформить прирезок к своему участку по закону.

Недостатков же в данном случае значительно больше. При обнаружении наложения границ в процессе имущественной сделки, она может быть аннулирована. В некоторых случаях приобретённый без участок, на котором было начато возведение капитального строения, нарушал нормы расположения строений.

В таких случаях вопрос приходится решать в судебном порядке и отстаивать своё право пользования участком по усмотрению. Особенно хлопотным становится дело, когда наложение границ ЗУ захватывает несколько участков и нарушает имущественные права кого-либо из собственников. Решить вопрос может только кадастровый инженер, в компетенцию которого входит:

восстановление границ ЗУ;
согласование границ с соседями;
экспертная оценка;
подготовка документов в суд.

В особо острых случаях допускается составление единого межевого плана, охватывающего все участки с пересекающимися границами, на основании которого производится их новое образование.

Что касается учётных записей – то при обнаружении наложения границ, проведение учётных работ приостанавливается до полного выяснения обстоятельств и восстановления надлежащего порядка. Если обнаруженная ошибка допущена со стороны ГКН – исправлять её она обязана без привлечения к процессу собственника ЗУ.

Это установленные стандарты, которые обязывают собственника соблюдать принятые в качестве санитарных норм отступы. Они установлены в отношении расположения:

жилых и нежилых построек;
линейных (инженерных) сооружений;
коммуникаций;
заборов;
растущих деревьев.

Кроме установленных нормативов, предъявляемых к соблюдению регламента организации пространства участка, существуют особые нормы, соответствующие правилам противопожарной безопасности, которые сводят к минимуму риски возгорания построек и позволяют эффективно эксплуатировать пожарную технику в случае возгорания.

Минимальное расстояние от границы земельного участка до построек являются следующими:

От дома – до границы соседнего ЗУ – не менее 3 метров с учётом возможности подъезда в случае возгорания.
Расстояние между домами на соседствующих участках – не менее 6 метров.
Для бань, гаражей, сараев и других хозяйственных построек – 1 метр.
Высокорослые деревья – 4 метра, а низкорослые – 2 метра.

Данные параметры применимы для больших участков в коттеджных посёлках. На участках от 8 до 12 м 2 минимальное расстояние от дома до межевой границы составляет 1-1,5 м.

Эти нормативы нужно соблюдать в сторону соседей и требовать их соблюдения в свой адрес. Они основаны на следующих документах:

Для дачных участков, на основании СНиП 30-02-97.
Застройки городских и сельских поселений, на основании СНиП 2.07.01.- 89 (актуализированная редакция).
Для дома, рассчитанного на одну семью, на основании СНИП 31-02-2001.

Это общепринятое правило, установленное для разграничения соседствующих участков. Граница забора должна быть установлена по межевой линии и не выступать за её пределы в сторону соседей.

Как показывает практика, некоторые правообладатели участков не склонны следовать этим элементарным нормам и нарушают их, игнорируя мнение соседей, которые ущемлены в своих правах. В то же время подобные инциденты часто основаны на добровольном заблуждении нарушителей межевых границ. Зачастую они считают право на занимаемую ими землю надлежащим.

Что делать если забор соседа вышел за пределы его участка? В первую очередь нужно договориться и провести согласование границ, оформив их актом. Кадастровый инженер определит правила пользования спорной территорией.

В некоторых случаях при межевании соседи договариваются о замене частей участка, к обоюдному удовлетворению. Если диалог с соседом, нарушившим территорию, не складывается и он подписывать не желает, вам придётся обратиться в суд.

Не удивляйтесь также, если ваш сосед окажется прав . А вы, заблуждаясь, подозревали его в захвате вашей территории. Лучше обратиться к специалисту и решать вопрос конструктивно, чем портить жизнь войной с соседями.

Заключение

Наличие границ между земельными участками определяет условия имущественного право обладания конкретной территорией, закреплённой за пользователем.

При рассмотрении и определении имущественных прав, лицо определяется таковым на основании владения частью земли, ограниченной от других частей.

При возникновении притязания на часть территории владельца , независимо от надлежаще установленных на его ЗУ границах, дело может быть рассмотрено судом.

Кроме этого имейте в виду, что межевые границы служат отправными точками отсчёта при определении принятых нормативов для строительных и иных работ на участке. Каждый землепользователь и землевладелец должен их учитывать в отношении к соседствующему участку и требовать их соблюдения в свою сторону. Во многих случаях они продиктованы условиями противопожарной безопасности.

Определение границ земельного участка на местности осуществляется в порядке оформления межевого плана надела.

Необходимость такой процедуры вызвана требованиями регулирующего законодательства о кадастровой деятельности и положениями ЗК РФ.

Межевание проводится при продаже участка, оформлении дарственной, получении права собственности.

Также, эта процедура может понадобиться при увеличении площади, уточнении границ, выделении нескольких частей из одного целого надела или объединении нескольких в один.

Чтобы упорядочить межевание и создать единые требования по определению и вынесению границ земельного участка на местности, была разработана инструкция по межеванию земель , утвержденная в 1996 году.

Положения такого документа действуют по сей день и указывают на основные моменты и правила , которых необходимо придерживаться, чтобы составленный межевой план имел юридическую силу и все требования законодательства были соблюдены.

Инструкция содержит основания для проведения межевания, порядок подготовительных работ, нормы по расчету и закреплению поворотных точек и допустимых погрешностях, положения по составлению документов и вынесению границ в натуру.

Как осуществляется вынос границ

Определение и вынос границ должно осуществляться в порядке, предполагающем обращение в уполномоченную на проведение таких работ компанию и выполнению действий в порядке, установленном положениями действующей инструкции по межеванию.

Поскольку всю основную работу проводит ответственный кадастровый инженер из той организации, куда направил свое обращение заказчик, стоит ответственно подходить к выбору той фирмы, с которой будет заключен договор на составление межевого плана и вынесения границ участка в натуру.

Куда обратиться?

При определении того, к кому обратиться, необходимо учитывать, что сама процедура может проводиться на бесплатной основе , когда практически все затраты оплачиваются из средств федерального или государственного бюджета.

Однако такая возможность может иметь место только в результате проведения комплексных кадастровых работ по разработанной программе, действующей вплоть до 2020 года.

Если интересующий заказчика участок находится в составе района, где будут проходить подобные работы, то потребуется лишь обратиться в местный муниципалитет и предоставить пакет необходимой документации .

В большинстве случаев собственникам участков при возникновении необходимости определения границ и оформления плана приходится обращаться в коммерческие организации, оказывающие подобного рода услуги.

Расценки таких организаций приблизительно находятся в одной ценовой категории региона, но могут существенно отличаться в зависимости от характеристик участка , определяющих величину проводимых работ и их сложность.

При обращении в организацию стоит обращать внимание на наличие специального разрешения , выданного в качестве подтверждающего квалификацию, и возможность выполнять работы по межеванию и составлять документы.

Кроме того, список всех аккредитованных фирм и отдельных специалистов, которые имеют соответствующую документацию, содержится на сайте Росреестра , поэтому при наличии каких-либо сомнений в подлинности предоставленного разрешения, всегда можно проверить данные.

При направлении заявления на оказание услуг по определению границы участка в обязательном порядке заключается договор на оказание услуг . Только наличие такого документа предупредит возникновение ситуаций по недостаточно качественно выполненной работе или наличию ошибок при межевании.

Документы

Перед тем, как начать процедуру определения границ, потребуется предъявить документацию, что дает основания для проведения межевания и может предоставлять данные, которые потребуются кадастровому инженеру, выполняющему работу.

К тем документам, которые необходимо будет подать , относятся следующие:

Паспорт заявителя, который дает основание на проведение процедуры в качестве пользователя участка или его собственника;
Заявление на проведение работ;
Документы, устанавливающие право собственности участком или пользования им;
Документ, отражающий основание для возникновения права собственности;
, если для данного надела он уже оформлялся;
, содержащая основные характеристики участка.

Кадастровый инженер может также затребовать некоторые документы дополнительно или же направить запросы в государственные органы для получения информации, которая будет необходима ему в процессе выполнения обязательных действий, предписанных инструкцией.

Доверенность

В некоторых ситуациях проведение кадастровых работ заказывает непосредственно заинтересованное лицо, а иногда такую процедуру по ряду причин осуществляет его доверенное лицо (невозможности явиться лично, отсутствии времени и т.д.).

Аналогично с этим все последующие присутствия в процессе обязательных процедур также могут сопровождаться посещением их на самого собственника или пользователя, а другого лица.

Во всех таких случаях потребуется доверенность на представление интересов , которая в обязательном порядке заверяется нотариусом, осуществляющим свою деятельность на территории РФ.

Такая доверенность прикладывается к списку всех основных документов и дает возможность осуществлять те действия, перечень которых отражен в ее содержании.

Порядок межевания

В процессе определения границы инженер, ответственный за выполнение работ, осуществляет действия, порядок и содержание которых определяется положениями ФЗ «О кадастровой деятельности» и пунктами инструкции по межеванию.

Так, порядок межевания выглядит следующим образом:

Получение необходимой информации по участку, дополнительное направление запросов и предоставление недостающих данных, содержащихся в межевых планах и кадастровых паспортах как интересующего заказчика участка, так и наделов, непосредственно примыкающих к нему;
Проведение анализа полученной информации , произведение расчетов на основании полученных теоретических данных;
Выезд на территорию расположения участка для проведения дополнительных замеров, корректировки расположения поворотных точек и проведения межи участка;
Проведение согласования границы с собственниками или пользователями соседних наделов . Предварительно одним из возможных способов (не позднее, чем за 30 дней до самого согласования) все заинтересованные лица оповещаются.Если по вине исполнителя кто-либо из соседей не получил информацию по поводу проводимого согласования, данный факт будет означать невозможность составления акта, поскольку при инициировании любого разбирательства по спорам относительно границы суд встанет на сторону лица, не уведомленного о такой процедуре.Если же заинтересованные лица получили извещение, но не явились в назначенное время и при этом не выразили протеста относительно проходящей межи, такой факт дает возможность оформления акта согласования без их присутствия и документ будет иметь юридическую силу ;
Проставление вех – обозначений , которые фактически представляются в виде вынесенных в натуру поворотных точек границы надела.При необходимости (если протяженность линий достаточно велика) проставляют дополнительные отметки, но не чаще, чем 1 метр друг от друга.Переставлять такие вехи или изменять конфигурацию границы надела строго запрещено – такие действия могут быть расценены как самозахват территории или посягательство на чужую собственность, за что могут привлечь к ответственности;
Окончательное оформление межевого дела , включающего в себя межевой план участка;
Представление информации по наделу в единую кадастровую базу РФ;
Оформление кадастрового паспорта на участок . Такое действие заявитель уже может осуществлять самостоятельно, предоставляя заявление в Росреестр посредством личного визита, почтой или направив документы в ближайший многофункциональный центр.

Результаты

В результате проведения работ заказчик получает на руки межевое дело , где, собственно, и находится документ, для наличия которого были выполнены все необходимые действия кадастровым инженером.

После того, как документ предоставляется заказчиком, он имеет возможность осуществлять в рамках законодательства все те действия, какие были невозможны при отсутствии утвержденных границ участка – продавать его, оформлять дарственную, получать право собственности, ставить на учет и т.д.

Сроки

Сроки проведения межевания будут зависеть от таких факторов :

В целом же процедура межевания осуществляется во временной промежуток от 1 до 6 месяцев .

Как определить самостоятельно

Проведение межевания связано с дополнительными затратами в форме оплаты геодезической организации. Многие собственники участков, желая сэкономить, задаются вопросами как определить границы самостоятельно.

Такое действие нельзя осуществлять без наличия специального разрешения , которое выдается организациям и инженерам.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано зачем и как происходит установление границ земельного участка на местности.

Заключение

Итак, проведение межевых работ заключается в выполнении определенных действий, установленных инструкцией по межеванию .

Выполняя такие работы, инженер может столкнуться с трудностями в форме недостающей информации, отсутствия согласия на прохождение межи от соседей и т.д. То, как быстро будут решены подобные вопросы, зависит от опыта его работы и уровня квалификации.

Вконтакте

По спорам о границах земельных участков самое главное и самое сложное – доказать местоположение этих границ. О том, чем в суде подтвердить границы участка расскажу в этой заметке.

1. В первую очередь доказательством местоположения границ является правоустанавливающий или правоподтверждающий документ на земельный участок, если такой документ содержит сведения о границах. Это могут быть решения о предоставлении земельных участков, свидетельства и иные документы о правах на участки.

Во вторую очередь границы земельного участка могут подтверждать документы, которыми оформлялось образование участка. Таковыми являются, например, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории и решение об утверждении этой схемы, решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В соответствии с ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Должен сказать, что на практике перечисленные выше документы с точным указанием границ встречаются крайне редко, поэтому доказательную базу в судебных делах обычно составляют документы, подтверждающие фактические границы.

2. Доказательствами местоположения границ земельного участка являются ситуационные планы из местного бюро технической инвентаризации (БТИ) и материалы различных топографических съемок.

В разделе «2.9. Споры об определении границ земельных участков» Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 – 2013 год (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 02 июля 2014 г.) разъяснено следующее: «Установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, трубопроводов и др.) при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих ранее существовавшие фактические границы».

Вообще судьи скептически относятся к планам БТИ, если речь идет о подтверждении границ участков. Тем не менее, по разъяснениям Верховного Суда РФ такие планы имеют равное значение с другими доказательствами.

3. Доказательствами могут быть фотопланы местности, подтверждающие фактические границы земельного участка.

Пунктом 70 Требований к подготовке межевого плана (утверждены приказом Минэкономразвития России от 08 декабря 2015 г. № 921) в редакции от 23 ноября 2016 г. установлено, что при отсутствии документов или при отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений, необходимых для уточнения местоположения границ земельного участка, местоположение уточняемых границ земельных участков определяется с использованием карт (планов), являющихся картографической основой ЕГРН, и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности пятнадцать и более лет.

4. Подтверждать фактические границы участка, существующие на местности 15 и более лет, могут также материалы межевых и землеустроительных дел из государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства; материалы лесоустройства, планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры и в местной администрации; документы по территориальному планированию (в том числе планшеты) муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов); проекты организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения; и иные документы.

Такие разъяснения даны в письме Росреестра от 16 февраля 2016 г. № 19-00221/16 «О рассмотрении обращения». Этими разъяснениями можно руководствоваться как справочным материалом, когда Вы собираете свои доказательства.

5. И, пожалуй, последнее по значимости – свидетельские показания. Совсем сбрасывать их со счетов нельзя, но и особых надежд возлагать на них не стоит.

Убедитесь, что свидетели действительно знают, какой сложился порядок землепользования спорными участками, и могут дать четкие показания по этому вопросу. Ведь в немалой степени негативное отношение к свидетельским показаниям обусловлено тем, что стороны часто приводят в суд непонятно кого, но только не свидетелей.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

В законодательстве нашей страны отсутствует легальное понятие границ территории участка. Вместе с тем границы имеют не только важное практическое значение, но и являются важной юридической категорией.

С одной стороны, границы территории — фактическое ограничение пределов земли каждого собственника смежных участков. С другой стороны, эта категория широко используется в юриспруденции и геодезии. Ее правовое значение схоже с практическим — обозначить пределы владения территорией отдельного собственника. Но в юридической сфере правильное расположение границ часто является причиной многолетних судов, так как этот вопрос затрагивает важные права граждан.

С введением в действие закона, оговаривающего обязательное проведение межевания при осуществлении сделок с землей, важным становится вопрос о правильном установлении границ. На практике часто встречаются случаи кадастровых ошибок, когда границы территории определены неправильно: накладываются на территорию смежного участка, не соответствуют правоудостоверяющим документам. Следствием этого являются бесконечные суды, на которые приходится тратить кучу времени и сил. Поэтому необходимо знать, как правильно привести границы участка в законное русло.

Как устанавливаются границы участка

В 2018 году границы устанавливаются одновременно с формированием земельного участка в результате любых землеустроительных процедур. Но до введения в действие правовых норм, регламентирующих процедуру межевания, регистрации права и проведения кадастровых работ, у государства не было инструмента для установки и учета границ участков. Поэтому земельные участки предоставлялись только с указанием площади без необходимости внесения сведений о границах.

Следствием такой процедуру предоставления участков стало наличие большого числа граждан, которым на праве собственности принадлежат не размежеванные земельные участки. Поэтому им приходится теперь дополнительно проводить все установленные процедуры по установлению границ.

Границы территории устанавливаются при кадастровых работах и заключаются в выполнении следующих мероприятий:

Изучение фактического местоположения участка, в рамках которого устанавливаются смежные землепользователи.
Межевание, при котором кадастровый инженер составляет схему участка, определяет возможное место для границ и углов.
Согласование местоположения границ с соседними правообладателями и муниципалитетом.
Проведение кадастрового учета и регистрации права.

Конкретная процедура проведения вышеуказанных мероприятий устанавливается Федеральным законом «О кадастровой деятельности», а также подзаконными НПА.

Несмотря на строгую регламентацию процедуры и порядка осуществления конкретных действий по установлению границ, на практике часто возникают спорные ситуации, на решение которых может уйти несколько лет.

Межевание

В рамках проведения указанной процедуры кадастровый инженер устанавливает место, где могут находиться границы территории участка. Казалось бы, что в этой части не может быть никаких проблем: законные границы можно установить по фактическим.

Но на практике межевание сопровождается большим количеством проблем.

При проведении красных линий на улице не учитывалось фактическое расположение участков граждан, в результате чего эти линии проходят по участку или даже по жилому дому. По закону участки частного владения не могут располагаться за красными линиями, поэтому кадастровому инженеру приходится сдвигать границы участка. Если при межевании вам не скажут о том, что ваши фактические границы теперь не соответствуют документально закрепленным, будьте готовы к визиту госземнадзора, штрафам и сносу.
При межевании может оказаться так, что кадастровому инженеру невозможно отразить на местности всю площадь принадлежащей вам земли. Причиной этому становится неправильное выделение муниципалитетами смежных земель, когда при вынесении решений не учитывается наличие старых записей о собственности на землю. Следствием такой ошибки власти становятся долгие судебные разбирательства, в результате которые процесс межевания затягивается на несколько лет.

К сожалению, многие граждане думают, что кадастровый инженер сделает все в их интересах, расскажет обо всех проблемах и предупредить о возможных нарушениях. На практике специалист молча делает свою работу, а факт уменьшения площади участка или смещения границ выясняется уже после визита надзора.

Согласование местоположения границ земельного участка

При установлении границ участка проблемным моментом может стать их согласование с соседями. Причина этому — старая вражда, когда сосед из-за принципа не хочет подписывать согласование или неизвестное местоположение собственника.

Согласование осуществляется следующим образом:

направляется извещение всем смежным владельцам за месяц до даты проведения собрания о согласовании;
вызов кадастрового инженера, который подготавливает документы;
подписывается акт согласования.

Согласование не требуется в следующих случаях:

если смежным землепользователем является арендатор, границы согласовываются с муниципалитетом;
при возможности подтвердить границу документально;
невозможно установить границу участка.

Если местоположение соседа неизвестно, но вам нужна его подпись для выполнения процедуры, кадастровым инженером направляется информация в местное СМИ о том, что определенного числа будет проходить собрание по согласованию. Наименование издание устанавливается решением муниципалитета. Если на указанную дату возражения не поступили, граница считается согласованной соседом.

При нежелании соседа согласовывать представленные сведения можно обратиться в суд с соответствующим иском или расценить его действия как способ избежать данной процедуры и опубликовать объявление в СМИ.

Большое количество проблем возникает уже после проведения всех процедур по установлению границ. Среди них популярными считаются следующие проблемы:

Опечатки и технические недочеты, которые возникают по причине невнимательности специалиста. Такие ошибки исправляются путем направления уведомления в Росреестр, после получения которых должностные лица проверяют информацию и выносят решение об устранении неточности.
Кадастровые ошибки, популярной разновидностью которых является наложение границ.

Наложение границы земельного участка

При проведении сделок с землей часто возникают случаи наложения границ, при которых часть земельного участка по документам находится на месте смежного.

Наличие факта наложения границ несет следующие последствия:

невозможность постановки участка на кадастровый учет и регистрации в Росреестре;
запрет на осуществление сделки с землей, так как при правовой экспертизе документов в МФЦ вам откажут.

Причиной наличия такой ошибки становятся непрофессиональные действия кадастровых инженеров, когда ими неправильно определяются координаты участка. Еще одной причиной стало изменение системы координат, которая используется при осуществлении кадастровой деятельности. В связи с тем, что границы многих участков установлены по старой системе координат, при проведении межевания по новой системе происходит фактическое наложение.

Решение этого вопроса осуществляется двумя способами.

Собственники спорных земельных участков вызывают кадастрового инженера для установления факта наличия кадастровой ошибки. Специалистом составляется специальный акт, в нем делает отметка о наличии ошибки, после чего акт с дополнительным набором документом направляется для осуществления кадастрового учета.
Если смежный собственник против решения проблемы таким образом, исправление ошибки осуществляется через суд. Для этого заинтересованное лицо обращается с соответствующим иском в суд, проводится специальная экспертиза, при подтверждении факта суд выносит решение об исправлении ошибки.

Нарушение границы участка

Собственники часто сталкиваются с фактами нарушения границ своего участка. В одних случаях часть соседской территории находится на вашей земле, в других же вы являетесь нарушителем. В любом случае существует проблема несоответствия фактических границ участка с документального закрепленными.

Причиной этому являются следующие обстоятельства.

Самовольное занятие земли по собственной инициативе. Оно выражается в фактическом размещении построек, ограждений или иных объектов на вашей территории. Примером занятия является и посадка картофеля на вашем участке.
Смещение границ в результате межевания. Такие случаи встречаются при невозможности в рамках межевания совместить фактические границы с требуемыми. Устранить несоответствие можно путем получения проблемной земли в аренду или заключить иную сделку со смежным землепользователем, путем проведения уточнения границ земельного участка или демонтажем объектов строительства.
Исторически сложившиеся границы не соответствуют законным. Например, кадастровый инженер при проведении межевых работ не учел фактическое расположение границ смежных участков и определил их исключительно по техническим требованиям. Исправить такую проблему можно путем уточнения границ земельных участков.
Наличие кадастровой ошибки. Такие ситуации зачастую складываются при строительстве в современных поселках. При проведении кадастровых работ специалисты разбивают участки под определенным углом или с небольшим поворотом. Собственники, не зная об этом, выставляют ограждения и воздвигают постройки просто по ровной линии. В результате по всей улице фактические границы не соответствуют кадастровому плану.

Устранение подобных проблем возможно путем проведения дополнительных кадастровых работ, в рамках которых готовятся изменения в землеустроительные документы. Если по какой-либо причине невозможно решить вопрос административным образом, единственным шансом является помощь суда.

Споры с соседями из-за границ участков

Несоответствие границ территории часто становится предметом споров между землепользователями. Кто-то не хочет отдавать свою территорию, некоторым не удается провести сделку с участком или нормально его эксплуатировать, а для кого-то спор — дело принципа.

Решить проблему рекомендуется мирным путем: без обращения в надзорные службы и суды. Только в этом случае можно сохранить не только дружеские отношения между соседями, но также деньги и нервы. Земельные споры достаточно сложны, так как соответствующее законодательство имеет комплекс проблем и до конца не сформировано. По этой причине судебные тяжбы длятся несколько лет.

Если договориться мирным путем не получилось, советуем обратиться в следующие органы:

местный муниципалитет и Росреестр проверяют факты занятия земли;
архитектура следит за соблюдением строительных норм;
если ваш сосед устроил свалку, можно обратиться в орган контроля использования природных ресурсов;
любую проблему быстрее решить через суд, но судебные тяжбы требуют большое количество времени, средств и сил.

Чтобы свой земельный участок приносил только радость и удовольствие, следует заранее позаботиться о его законном использовании.

Чтобы не допустить проблем с землей, советуем придерживаться следующих рекомендаций.

Тщательно проверяйте все документы, которые изготавливаются кадастровыми инженерами. Спрашивайте, уточняйте, требуйте объяснить непонятные слова или термины. Только так можно уладить ряд проблем еще на стадии проведения работ.
Если границы вашего участка уже давно установлены, проверьте правильность их расположения. Для этого можно заказать вынос в натуру границ земельного участка, чтобы специалист определил соответствие фактического расположения границ документально закрепленным сведениям.
Не спешите обращаться в суд или надзорные органы при любой проблеме: вопросы могут возникнуть и к вашему участку. Постарайтесь решить все проблемы мирным путем.