Договор дарения или купли продажи что лучше. Плюсы и минусы договора дарения

В гражданском законодательстве РФ существует множество различных способов передачи имущества, которым могут воспользоваться его собственники по своему усмотрению. При этом каждая сделка имеет как свои преимущества, так и недостатки, а также отличительные особенности. Далее будут более подробно рассмотрены такие виды договоров, как дарственная и купля-продажа, а также проведено их сравнение.

Договор дарения, или дарственная - это документ, в соответствии с которым одна сторона сделки (даритель) передает другой стороне (одариваемому) определенную вещь или имущество. При этом передача происходит на безвозмездной основе, то есть получатель дара не должен ничего давать взамен его собственнику: ни денежные средства, ни товары или услуги.

Безвозмездность сделки является важнейшей ее отличительной особенностью - без соблюдения этого условия документ будет признан недействительным.

Договор дарения предусматривает наличие определенных существенных условий, а именно:

1. Идентификацию объекта сделки (то есть имущества, которое передается в дар). Если речь идет о недвижимости, то должны быть указаны такие данные:

• площадь объекта (в том числе общая);
• его месторасположение (то есть точный адрес, вплоть до указания этажа и этажности здания, если речь идет о квартире или ее доле);
• кадастровый номер (для земельного участка).

То есть это должны быть такие данные, которые могли бы помочь точно и однозначно идентифицировать передаваемый объект среди множества других.

2. Приведение характеристик сторон договора. Эти характеристики включают в себя указание:

• ФИО сторон;
• адреса их регистрации и фактического проживания;
• гражданства каждого из них и т. п.

Остальные условия договора могут выбираться сторонами по своему усмотрению. Единственное требование - их соответствие положениям действующего законодательства. В частности, запрещается вносить в него условия, накладывающие на одариваемого какие-либо обязательства, например:

• по уплате денежных средств;
• по передаче взамен других вещей;
• по оказанию дарителю определенных услуг;
• по передаче имущества только после наступления какого-то события (например, после смерти собственника).

Для всех этих ситуаций предусмотрены другие виды гражданско-правовых сделок, которые и нужно применять. Поэтому если данные условия будут присутствовать в документе, заинтересованные стороны смогут его оспорить.

Понятие и особенности купли-продажи

Договор купли-продажи - это документ, в соответствии с которым собственник имущества передает его в собственность другому лицу на постоянной основе и за определенную плату. Этим имуществом может выступать недвижимость (дом, квартира, комната, их доля), земельные участки, транспортные средства и многие другие объекты. Однако чаще всего эта сделка используется именно в отношении недвижимости.

Договор купли-продажи, наряду с дарственной, также предусматривает наличие определенных существенных условий. В частности, в нем также должны содержаться данные относительно характеристик продаваемого имущества, а также сторон сделки.

Однако для договора купли-продажи есть еще одно существенное условие - включение в него цены имущества. Без указания точной стоимости сделка будет признана недействительной.

При этом цена на имущество определяется собственником, однако не должна быть меньше некоторых пределов, установленных законом. Если при проверке договора в государственном органе его представители усомнятся в размере стоимости, который будет указан, они могут инициировать проведение дополнительной оценки имущества.

Основные отличия

Сделки относительно дарения и купли-продажи имеют множество похожих характеристик, а именно:

• используются для передачи имущества от собственника к третьему лицу;
• должны быть обязательно зарегистрированы в соответствующем регистрационном органе;
• вступают в силу после официальной регистрации;
• требуют наличия прав собственности на передаваемое имущество;
• оформляются в письменном виде и не требуют обязательного нотариального заверения.

Однако, несмотря на все эти схожие черты, данные виды договоров имеют и некоторые отличия, причем весьма существенные. Данные отличия можно представить в виде сравнительной таблицы:

Критерий для сравнения	Дарственная	Купля-продажа
Возмездность	Обязательно носит безвозмездный характер	Существенным условием является получение за товар определенной платы
Наличие налоговых обязательств	Необходимость уплаты НДФЛ в размере 13% для резидентов или 30% для нерезидентов. Налоговой базой в этом случае выступает размер полученного имущества, поскольку он является доходом.	Необходимость уплаты НДФЛ в таком же размере. Однако в этом случае доход - это средства от продажи имущества, поэтому процент отчисляется с этой величины. При этом с имущества, которым продавец владел более трех лет, налог не берется
Сторона сделки, на которую возлагаются налоговые обязательства	Получатель имущества (то есть одариваемый)	Собственник имущества (то есть продавец)
Возможность расторжения	Одариваемый может отказаться от принятия дара, а даритель - отозвать договор, но только при наличии для этого перечисленных в законе оснований	Только в случае невнесения покупателем денежных средств или при наличии на имуществе обременений. Дополнительные условия для расторжения могут быть прописаны в договоре
Риск оспаривания	Высокий, причем оспорить документ может как сам даритель, так и другие заинтересованные лица (например, родственники или иные претенденты на часть имущества)	Практически отсутствует, поскольку сделка является равноправной для сторон
Наличие ограничений	Сделка не может проводиться между юридическими лицами, которые занимаются коммерческой деятельностью, а также от имени представителя малолетнего гражданина. Одариваемым также не может быть врач или педагог государственного учреждения, если получение дара связано с его профессиональной деятельностью	Особых ограничений нет, кроме тех, что установлены для общих гражданско-правовых сделок (например, дееспособность)
Возможность получения налогового вычета	Отсутствует	Предоставляется в том случае, если сторонами сделки были не близкие родственники

Документы, которые необходимы в обоих случаях, примерно одинаковы и включают в себя:

• паспорт;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• заявление (составляется только при дарении);
• правоустанавливающие документы на имущество;
• разрешение на сделку от супруга;
• согласие от других собственников имущества, если оно находится в долевой собственности;
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Также стороны должны предоставить сам договор в нескольких экземплярах, конкретная численность которых зависит от количества его сторон.

Как правильно выбрать вид договора

Использование дарственной наиболее выгодно в следующих ситуациях:

1. Сделка происходит между близкими родственниками. Это наиболее выгодная для сторон ситуация, поскольку в этом случае одариваемому не нужно платить НДФЛ. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, к близким родственникам, которые освобождаются от уплаты этого налога, относятся члены семьи первой степени родства, а именно:

• дети;
• муж или жена;
• родители.

2. Даритель хочет, чтобы имущество находилось только в собственности одариваемого. Как и при любой другой безвозмездной сделке (например, по завещанию), полученная в дар вещь или недвижимость не будет подлежать разделу (в частности, в случае развода).

Договор купли-продажи лучше всего использовать при таких условиях:

1. Квартира находится в собственности продавца более трех лет. В этом случае он освобождается от необходимости платить НДФЛ.
2. Сделка происходит не между близкими родственниками. В такой ситуации покупатель сможет получить налоговый вычет, размер которого зависит от установленного законом предела и фактически выплаченного им подоходного налога за предыдущий период (максимум за три года).

Стоит помнить, что сделка купли-продажи больше защищает права сторон, поэтому не стоит заменять ее фиктивным договором дарения, как это часто делается для экономии на НДФЛ. Ведь в этом случае покупатель может оказаться недобросовестным и не выполнить свои обязательства по уплате денежных средств, а продавец не сможет оспорить его действия, поскольку в документе будет закреплена безвозмездность этих отношений.

Очевидно, что определяющим фактором при выборе между дарением и куплей-продажей будут лица, которые выступают сторонами в данной сделке. Если речь идет о членах одной семьи или близких родственниках, то выгоднее всего будет оформлять дарственную, ведь в этом случае сделка обойдется практически бесплатно. В остальных ситуациях лучше всего заключать договор купли-продажи, который максимально защищает права всех участников и практически не имеет риска быть оспоренным.

Ответ на вопрос - что лучше дарственная или купля-продажа квартиры, не такой уж и однозначный, поскольку все будет зависеть от конкретной ситуации и преследуемых целей. Согласно действующим законодательным актам заключение договоров купли-продажи предполагает передачу личного имущества другому лицу в обмен на ясно указанную сумму денежных средств. Под дарением же подразумевается переход во владение другого человека какого-либо имущества на безвозмездной основе без дополнительных условий на основании дарственной.

Обратим внимание на основные моменты осуществления этих сделок.

Особенности торговых сделок с недвижимостью

Решая, что лучше, продать квартиру или подарить, сначала было бы неплохо собрать аргументы в пользу обоих вариантов сделок и, конечно же, все доступные данные, свидетельствующие против их проведения. Сравнив положительные и отрицательные аспекты каждой, существующая дилемма - дарение или купля-продажа жилья, станет намного более ясной и, как следствие, более разрешимой.

Посмотрим на некоторые последствия совершения купли-продажи:

1. Рассмотрим случай, когда предпринимающее сделку лицо связано брачными узами. В подобной ситуации при разводе, жилье будет иметь статус совместной собственности, которую по закону можно разделить. Следствием составления договора по указанной сделке станет то, что реализатор жилья лишится налогового вычета на жилье.
2. Необходимо учитывать, что новому владельцу недвижимости придется заплатить довольно внушительную сумму государству, поскольку приобретенное имущество облагается налогом.
3. Совершение сделки между близкими родственниками не ставит продавца в критическое положение, ведь даже после продажи владельцу-родственнику, он может дальше жить на занимаемой жилплощади, в то время как сбыт квартиры постороннему лицу влечет за собой риск тут же остаться на улице. Да, исход может быть и таким, и чтобы не добавить себе новых проблем решая, что лучше, не стоит торопиться. Интересно, что российское и украинское законодательство в вопросах торговли жилья и оформления дарственной очень схожи.

Положительные аспекты договора

Оценивая перспективу, что лучше дарственная или договор купли-продажи на квартиру, нужно помнить, что у обоих видов сделок есть свои плюсы.

Здесь выделим два момента:

1. ? Решившись на оформление соглашения близким, владелец освобождается от налоговых выплат, сумму которых нельзя назвать скромной. Полученная недвижимость в таком случае переходит в полную собственность принимающей дар стороны и не будет разделена при разрыве брачных уз.
2. Оформление прав владения собственностью по дарственной в отличие от купли-продажи осуществляется довольно просто при минимальном количестве необходимых документов.

Сделка купли-продажи

Когда подобный вопрос решается в кругу доверяющих другу родственников, сделка может быть осуществлена и без денег. Согласно ст. 549 ГК по договору между родней жилье достанется тому, чья фамилия значится в графе «покупатель».

Купля-продажа, процедура довольно быстрая, занимающая всего несколько недель. Нужно лишь собрать и передать на регистрацию все документы и через 20 дней купившее квартиру лицо становится обладателем свидетельства, подтверждающего право собственности на жилплощадь, а это значит, что теперь новому владельцу позволено принимать в отношении приобретенного жилья решения на правах полноправного хозяина.

Недостатки сделки

Как уже было упомянуто выше, состоящим в браке лицам купля-продажа не приносит желаемого результата. на равные части, если конечно нет дополнительных условий, оговоренных в имеющемся брачном договоре. Покупателю не полагается в данном случае налоговый вычет, так как дело касалось людей, являющихся взаимозависимыми.

На заметку : К этой категории граждан относят родственников, законных супругов, опекунов, подопечных, лиц взявших детей на усыновление и самих усыновленных. К группе взаимозависимых также принадлежат лица, находящееся друг у друга в подчинении и имеющие совместный бизнес. Этот перечень в суде может быть расширен еще больше.

Условность проведения сделок между близкими людьми законодательством не учитывается, что требует от продающей стороны внесения 13%-го налога от рыночной цены квартиры. Несмотря на то, что в договоре может значиться одна сумма, рыночная стоимость жилья может повлиять на размер налогового сбора.

Оформление

Первым делом уделяется внимание составлению и оформлению договора купли-продажи, где значатся подписи обеих сторон. Другие необходимые документы:

• свидетельство о праве владения жилплощадью;
• справки о погашении долгов по коммунальным платежам;
• паспорт;
• подтверждение об уплате государственной пошлины.

Чем примечательно дарение?

Так как полученная в подарок квартира является одним из видов доходов, получатель должен выплатить 13%-ный налог от её стоимости. Эта норма распространяется на тех, кто не состоит с дарителем в родственных отношениях. Презент становится собственностью лишь одаряемого и у других его родственником никаких прав на него нет.

Внимание : Это касается и случаев развода. Однако, если имели место совместные с прежним супругом мероприятия, повлекшие за собой рост рыночной цены квартиры, тогда у другой стороны появляются основания претендовать на часть имущества в судебном порядке.

Особенности дарственной

Не исключено, что сделка может включать не очень удобные указания, выполнение которых является непременным условием вступления в права наследования. Сюда можно отнести указания в отношении образования, рождения детей, создания семьи и др. Если же договор не отягощен подобными условиями, тогда все намного проще и чтобы одаряемый получил все права на подаренное имущество достаточно иметь документ, подтверждающий право собственности.

Чему отдать предпочтение?

Окончательно решить, что лучше дарственная или продажа квартиры, будет проще, если тщательно проанализировать характер межличностных отношений между лицами, задействованными в совершении сделки. На практике оказывается, что совершение операций по купле-продаже более предпочтительно между людьми, не связанными близкими личными отношениями, в то время как договор более выгоден для близких родственников либо представителей одной и той же семьи.

Не нужно забывать, что когда посторонний человек предлагает решить вопрос посредством дарственной, одаряемому придется заплатить налоговый сбор на прибыль в размере 13%. Иногда эта сумма становится для семей незапланированным и ненужным бременем. Не соглашаясь на невыгодные условия, одаряемым может быть будет лучше оформить куплю-продажу, обеспечивающую вычет налога.

Важная деталь : Ещё полезно помнить что, если в порядке все документы, законодательство не запрещает сбыт квартиры или её доли, полученной по договору дарения.

По сути, обе рассмотренные процедуры призваны разграничивать сделки между родственника и чужими людьми при совершении операций с недвижимостью.

Видео по теме